Nell'ultimo decennio聽il Portogallo si 猫 affermato come un'importante centro per la cultura e gli investimenti dell'Europa meridionale. Anche se聽la tendenza 猫 quella di puntare聽l'attenzione su Lisbona, la capitale,聽Porto 猫 un'alternativa interessante da considerare.
Molti espatriati scelgono Porto come citt脿 in cui stabilirsi perch猫聽offre tutto il necessario per godere di uno stile di vita moderno e attivo.聽I prezzi delle case, pur essendo in aumento,聽sono inferiori rispetto a Lisbona e le infrastrutture sono moderne.
La popolarit脿 di Porto ha avuto un impatto sul costo della vita: i prezzi degli immobili sono i pi霉 alti mai registrati. Da gennaio 2015, il prezzo medio al mq聽nell'area metropolitana 猫 passato da 994鈧� a ben 2.500鈧�. Nel centro della citt脿, in quartieri come Cedofeita, Santo Ildefonso, S茅 e S茫o Nicolau, i prezzi degli immobili sono saliti a 3.865鈧� al mq聽(dati di luglio 2023), un aumento del 160% in soli 8 anni!
Dato l'aumento esponenziale della domanda, le autorit脿 locali sono corse ai ripari, per evitare l'evasione fiscale e le speculazioni di mercato da parte di acquirenti e venditori. A causa della mancanza di opzioni abitative a prezzi accessibili per gli abitanti del luogo, negli ultimi due anni si 猫 acceso un intenso dibattito politico sull'argomento. Di conseguenza, le leggi sull'acquisto e sull'affitto di immobili, cos矛 come gli obblighi legali di inquilini e proprietari, sono in continua evoluzione.
Investimenti immobiliari a Porto
Il mercato immobiliare di Porto (e del Portogallo in generale) sta andando piuttosto bene per gli investitori聽e, negli ultimi 10 anni, i聽prezzi degli immobili sono aumentati a ritmo costante.
Purtroppo, per貌, il disagio sociale sta crescendo聽perch茅 i residenti non sono pi霉 in grado di acquistare o affittare un alloggio nelle citt脿 in cui lavorano/studiano. Per affrontare questo problema, il governo locale sta spingendo per attivare delle聽misure volte a risolvere la crisi abitativa che affligge il territorio. Nell'ambito di questa nuova politica, il Golden Visa Scheme 猫 stato abolito, il che significa che gli investitori stranieri non possono聽pi霉 vivere in Portogallo e richiedere la cittadinanza 5 anni dopo aver acquistato una propriet脿 del valore di 500.000鈧�. E' stata anche varata una聽legge per contrastare la speculazione, e l'aumento dei prezzi, che vieta di mettere in affitto una casa/appartamento su Airbnb, sia a Porto che a Lisbona.
La proposta di legge pi霉 controversa tra quelle esposte聽riguarda l'obbligo coercitivo di mettere in affitto le propriet脿 inutilizzate da almeno un anno. Sebbene la sua applicazione non sia ancora chiara, prevede che i proprietari di una casa/appartamento che 猫 vuoto da molto tempo, siano costretti ad affittarlo a una famiglia locale, ad una cifra stabilita聽dalle autorit脿.
Se volete investire comprando聽casa e rivendendola, vi interesser脿 sapere che i prezzi degli immobili a Porto聽continuano ad aumentare: negli ultimi due anni i prezzi degli immobili nell'area metropolitana sono saliti di quasi l'8%. Di contro, i costi di transazione associati all'acquisto di un immobile sono piuttosto elevati. Dovete considerare聽il pagamento dell'IMT (imposta sulle transazioni immobiliari), dell'imposta di bollo, dell'emmissione dell'atto di propriet脿 e, volendo聽accendere un mutuo, delle commissioni bancarie (imposta di bollo). A titolo di esempio, acquistando聽un appartamento per 250.000鈧�, senza聽finanziamento, bisogna聽versare 7.955鈧� per l'IMT, pi霉 2.000鈧� di imposta di bollo (0,8% del totale della vendita) e circa 1.000鈧�/1.500鈧� per il rogito. Se necessitate聽di un prestito bancario pari all'80% del valore del prezzo di acquisto (il tetto massimo in Portogallo), dovete aggiungere 1.200鈧燼lla spesa (0,6% di imposta di bollo per un prestito di 200.000鈧�).
Se, al contrario, volete聽vendere, dovete聽corrispondere聽un onorario all'agente immobiliare (di solito il 5% del valore della propriet脿), l'imposta sul valore aggiunto per tale onorario (23% di IVA) e altre spese legali correlate. Inoltre, non investendo la聽plusvalenza in un altro immobile, 猫 necessario聽pagare l'imposta sul reddito (IRS), pari al 50% dell'importo guadagnato. Se, ad esempio, acquistate聽una propriet脿 del valore di 200.000鈧� e la rivendete聽a 250.000鈧�, ottenete聽una plusvalenza di 50.000鈧� da cui 猫 possibile detrarre le spese di riparazione, di manutenzione e le commissioni per l'agente immobiliare. Per semplificare, supponiamo che non abbiate mai avuto spese deducibili oltre a quelle dell'agente (5% di 250.000鈧� = 12.500鈧�). Questa somma verr脿 detratta dai 50.000鈧� iniziali, portando la聽plusvalenza a 37.500鈧�. Come gi脿 detto, l'IRS si applica solo al 50% dei聽guadagni, il che significa che 18.750鈧� saranno soggetti a imposta. Se siete residenti聽e pagate聽le tasse in Portogallo, l'importo effettivo che pagherete dipender脿 dalle聽altre fonti di reddito e dalle deduzioni annuali, con scaglioni d'imposta che vanno dal 14,5% al 48%.聽Se vivete聽in un altro Paese dell'UE, vi verr脿 aggiunto un ulteriore 5% come "tassa di solidariet脿". Infine, se risiedete聽e pagate聽le tasse al di fuori dell'UE, siete soggetti聽a un'imposta forfettaria del 28% sul 100% delle plusvalenze: in questo caso, pagherete 10.500鈧� (37.500 * 28%)聽di tasse per la vendita della聽propriet脿.
I prezzi degli immobili a Porto
I prezzi delle case a Porto e il valore degli investimenti immobiliari sono saliti alle stelle negli ultimi anni. Alcuni esperti parlano di una vera e propria 鈥渂olla immobiliare鈥� che potrebbe sfociare in una terribile crisi per l'intero Paese. Ad ogni modo, la domanda continua a crescere, cos矛 come i prezzi.聽Secondo il sito web immobiliare聽Idealista, il prezzo al mq nel centro聽citt脿 猫 salito a quasi 4.000鈧� (luglio 2023). Considerando l'intera regione metropolitana, il prezzo medio al mq si aggira sui 2.483鈧�; anche se pi霉 basso, 猫 aumentato del 60% negli ultimi cinque anni.
Inutile dire che la posizione 猫 fondamentale quando si parla di costi! A Ramalde, Paranhos o Campanh茫, ad esempio, che si trovano appena fuori dal centro, il prezzo medio al mq 猫 di 聽2.800鈧� circa, mentre in zone come Matosinhos (esclusa la zona balneare) o Maia si attesta sui 2.000鈧� al mq, a seconda del quartiere.
Un po' pi霉 lontano dal centro, sul lato opposto del fiume Douro, Vila Nova de Gaia 猫 come una聽citt脿 a s猫 stante, composta da decine di comuni diversi. E' il classico esempio di citt脿 dormitorio: la maggior parte delle persone che ci vive, lavora a Porto. I prezzi sono sempre stati pi霉 contenuti聽da questa parte del fiume, che聽offre meno in termini di servizi e di infrastrutture. Attualmente, i costi al mq nei comuni di聽Mafamude, Canidelo o S茫o Pedro da Afurada, oscillano tra i 2.300鈧� e i 2.800鈧�.
Le zone periferiche,聽tipo Valongo, Gondomar o Rio Tinto, sono quelle pi霉 convenienti聽(1,500鈧� circa al mq).聽Queste aree non offrono per貌 molto a livello di servizi e non tutte sono ben servite dai mezzi pubblici.
Agenzie immobiliari a Porto
Il processo di acquisto di un immobile a Porto聽pu貌 essere tutt'altro che semplice per i non residenti. Dovete produrre molti documenti, rischiando magari di聽sbagliare per cominciare l'iter da capo. Se volete acquistare una casa聽nel centro storico, dovete obbligatoriamente avvalervi dei servizi di聽un avvocato portoghese perch猫聽gli immobili聽in questa zona richiedono permessi specifici, soprattutto in caso di lavori di restauro.聽
Se siete聽nuovi聽della zona 猫 sicuramente meglio organizzare l'acquisto di un immobile tramite un'agenzia immobiliare.
Gli agenti immobiliari in Portogallo devono essere registrati a livello governativo e avere un numero di licenza rilasciato dall'Associazione degli Agenti Immobiliari (Associa莽茫o de Mediadores Imobili谩rios). Per verificare se l'agente che avete scelto聽猫 ufficialmente registrato,聽contattate聽l'Instituto dos Mercados P煤blicos do Imobili谩rio e da Constru莽茫o.
Dovete anche sapere che gli agenti immobiliari in Portogallo lavorano nell'interesse del venditore, dato che questi ultimi pagano una commissione sulla vendita. Per assicurarsi聽che l'agente stia curando anche i vostri interessi, 猫 meglio chiedere una consulenza indipendente prima di firmare l'atto di vendita.
Alcune delle pi霉 grandi agenzie immobiliari in Portogallo sono:聽
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